Fällt Grunderwerbsteuer bei einer Erbschaft an?

Nein. Erwerbe von Todes wegen — also klassische Erbschaften, Vermächtnisse und Pflichtteilserfüllungen — sind nach §3 Nr. 2 GrEStG vollständig von der Grunderwerbsteuer befreit. Stattdessen kann Erbschaftsteuer nach dem ErbStG anfallen, sofern die persönlichen Freibeträge überschritten werden.

Muss ich bei einer Schenkung einer Immobilie Grunderwerbsteuer zahlen?

Nein, sofern die Übertragung tatsächlich unentgeltlich ist. Die Schenkung eines Grundstücks ist nach §3 Nr. 2 GrEStG von der GrESt befreit. Allerdings kann stattdessen Schenkungsteuer anfallen. Wenn die Schenkung mit einer Gegenleistung verbunden ist (z. B. Übernahme einer Hypothek), liegt eine gemischte Schenkung vor, bei der der entgeltliche Teil grunderwerbsteuerpflichtig sein kann.

Was ist eine gemischte Schenkung und wie wird sie besteuert?

Eine gemischte Schenkung (teilentgeltliche Übertragung) liegt vor, wenn der Erwerber zwar nicht den vollen Marktwert zahlt, aber eine Gegenleistung erbringt — etwa die Übernahme einer Restschuld oder die Zahlung eines Gleichstellungsgeldes. Der entgeltliche Teil kann Grunderwerbsteuer auslösen, der unentgeltliche Teil fällt unter die Schenkungsteuer. Die Abgrenzung richtet sich nach dem Verhältnis von Gegenleistung zum Verkehrswert.

Kann Grunderwerbsteuer und Erbschaftsteuer gleichzeitig anfallen?

Im Regelfall nicht. Die Befreiung nach §3 Nr. 2 GrEStG soll gerade eine Doppelbesteuerung verhindern: Der Erbfall oder die Schenkung unterliegt der Erbschaft-/Schenkungsteuer, nicht der GrESt. Nur bei speziellen Konstruktionen — etwa wenn eine Auflage einen entgeltlichen Charakter begründet — kann es in Ausnahmefällen zu einer Überschneidung kommen.

Grunderwerbsteuer bei Erbschaft und Schenkung

Wer ein Grundstück erbt oder geschenkt bekommt, muss keine Grunderwerbsteuer zahlen. So weit die Grundregel. Doch die Abgrenzung zur Erbschaftsteuer, die Behandlung von gemischten Schenkungen und Übertragungen mit Auflagen erfordern genaues Hinsehen. Dieser Ratgeber erklärt die Zusammenhänge zwischen GrESt und ErbStG bei Immobilienvermögen.

Die Grundregel: §3 Nr. 2 GrEStG

Das Grunderwerbsteuergesetz befreit in §3 Nr. 2 GrEStG zwei Kategorien von Erwerbsvorgängen vollständig von der Grunderwerbsteuer:

Erwerbe von Todes wegen: Erbschaften, Vermächtnisse, Pflichtteilserfüllungen und Schenkungen auf den Todesfall
Schenkungen unter Lebenden: Unentgeltliche Grundstücksübertragungen im Sinne des Erbschaft- und Schenkungsteuergesetzes

Der Zweck dieser Befreiung ist die Vermeidung einer Doppelbesteuerung. Erbschaften und Schenkungen unterliegen bereits der Erbschaft- bzw. Schenkungsteuer nach dem ErbStG. Würde zusätzlich die Grunderwerbsteuer greifen, wäre die kumulative Belastung für die Empfänger wirtschaftlich nicht tragbar.

Entscheidend ist: Die GrESt-Befreiung gilt unbegrenzt — unabhängig vom Wert der Immobilie und unabhängig davon, ob tatsächlich Erbschaft- oder Schenkungsteuer anfällt. Auch wenn die persönlichen Freibeträge im ErbStG (z. B. 400.000 EUR pro Kind, 500.000 EUR für Ehegatten) dazu führen, dass faktisch keine Erbschaftsteuer zu zahlen ist, bleibt die GrESt-Befreiung bestehen.

Erbschaft: Automatische GrESt-Freiheit

Beim Erbfall geht das Grundstück kraft Gesetzes auf den Erben über (Universalsukzession nach §1922 BGB). Es bedarf keines Kaufvertrags und keiner separaten Übertragung. Der Erbe wird automatisch Eigentümer — die Grundbuchberichtigung ist lediglich deklaratorisch.

Für die Grunderwerbsteuer ist dieser Vorgang vollständig steuerfrei. Das gilt unabhängig davon, ob:

Ein oder mehrere Erben das Grundstück erhalten
Das Grundstück Teil einer Erbengemeinschaft wird
Ein Vermächtnis (Einzelzuwendung) vorliegt
Die Pflichtteilserfüllung über ein Grundstück erfolgt

Auch die spätere Aufteilung des Nachlasses unter Miterben ist nach §3 Nr. 3 GrEStG steuerfrei, sofern ein Miterbe ein Grundstück aus dem Nachlass erwirbt, um die Erbengemeinschaft aufzulösen.

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Schenkung: Unentgeltlichkeit als Voraussetzung

Bei Schenkungen unter Lebenden ist die Steuerbefreiung an die Unentgeltlichkeit gebunden. Der Schenker überträgt das Grundstück freiwillig und ohne Gegenleistung. In diesem Fall fällt keine GrESt an — stattdessen greift gegebenenfalls die Schenkungsteuer.

Die Abgrenzung ist in der Praxis nicht immer einfach. Entscheidend ist, ob der Erwerber eine wirtschaftliche Gegenleistung erbringt. Keine Gegenleistung im steuerlichen Sinne sind:

Ein Nießbrauch, den sich der Schenker vorbehält (kein Entgelt des Beschenkten)
Ein Wohnrecht zugunsten des Schenkers
Moralische Verpflichtungen oder familiäre Erwartungen

Gemischte Schenkungen: Wenn Teilentgelt gezahlt wird

Besonders komplex wird es bei teilentgeltlichen Übertragungen — sogenannten gemischten Schenkungen. Sie liegen vor, wenn der Erwerber zwar nicht den vollen Marktwert zahlt, aber eine Gegenleistung erbringt, die über eine symbolische Summe hinausgeht.

Typische Fälle in der Praxis:

Übernahme einer Restschuld: Die Eltern schenken das Haus an die Tochter, die dafür die noch bestehende Hypothek von 80.000 EUR übernimmt
Gleichstellungsgeld: Ein Kind erhält das Grundstück und zahlt dem Geschwisterkind eine Ausgleichszahlung
Leibrente: Der Erwerber zahlt dem Schenker eine monatliche Rente

Bei gemischten Schenkungen gilt eine Aufteilung:

Der entgeltliche Teil (die Gegenleistung) kann Grunderwerbsteuer auslösen
Der unentgeltliche Teil (die Differenz zum Verkehrswert) unterliegt der Schenkungsteuer

Allerdings greift auch hier die Befreiung nach §3 Nr. 6 GrEStG, wenn die Übertragung zwischen Verwandten in gerader Linie erfolgt. Der Verkauf einer Immobilie von Eltern an Kinder unter Marktwert ist daher in der Praxis häufig vollständig GrESt-frei — unabhängig davon, ob ein Teilentgelt gezahlt wird.

Schenkung mit Auflagen: Wann GrESt doch fällig wird

Ein besonderer Fallstrick sind Schenkungen unter Auflagen. Verpflichtet der Schenker den Beschenkten zu einer Leistung — etwa zur Zahlung eines Geldbetrags an einen Dritten oder zur Duldung eines Rechts —, kann die Auflage als Gegenleistung gewertet werden.

Beispiel: Ein Vater schenkt seinem Sohn ein Mehrfamilienhaus unter der Auflage, der Schwester 150.000 EUR zu zahlen. Der Wert der Auflage (150.000 EUR) kann als entgeltlicher Teil der Übertragung die Grunderwerbsteuer auslösen — es sei denn, die familienrechtliche Befreiung (§3 Nr. 6 GrEStG, gerade Linie) greift.

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Abgrenzung: GrESt vs. Erbschaftsteuer

Merkmal	Grunderwerbsteuer	Erbschaft-/Schenkungsteuer
Steuergegenstand	Rechtsverkehr (Grundstücksübertragung)	Vermögenszufluss (Bereicherung)
Steuersatz	3,5 - 6,5 % (je Bundesland)	7 - 50 % (je Steuerklasse und Wert)
Freibeträge	Nur Freigrenze 2.500 EUR	Bis 500.000 EUR (Ehegatten)
Anwendbar bei Erbschaft	Nein (§3 Nr. 2 GrEStG)	Ja
Anwendbar bei Schenkung	Nein (§3 Nr. 2 GrEStG)	Ja

Praxisbeispiel: Eltern übertragen Haus an Kinder

Familie Schneider besitzt ein Einfamilienhaus in Hessen (GrESt-Satz: 6,0 %, Verkehrswert: 500.000 EUR). Die Eltern möchten das Haus auf ihre Tochter übertragen. Drei Szenarien:

Reine Schenkung: Keine GrESt (§3 Nr. 2 und Nr. 6 GrEStG). Schenkungsteuer: Freibetrag 400.000 EUR, steuerpflichtig 100.000 EUR, Steuersatz 11 % = 11.000 EUR SchSt
Verkauf unter Wert (200.000 EUR): Keine GrESt dank §3 Nr. 6 (gerade Linie). Die Differenz zum Verkehrswert (300.000 EUR) unterliegt ggf. der Schenkungsteuer
Verkauf an ein Geschwisterkind: Volle GrESt, da Seitenlinie. GrESt: 500.000 x 6,0 % = 30.000 EUR

Fazit: Klare Befreiung mit wenigen Fallstricken

Die Grunderwerbsteuerbefreiung bei Erbschaft und Schenkung ist im deutschen Steuerrecht klar geregelt und breit angelegt. In der überwiegenden Mehrzahl der Fälle fällt bei unentgeltlichen Vermögensübertragungen und Erbfällen keine GrESt an. Aufmerksamkeit erfordern gemischte Schenkungen und Übertragungen mit Auflagen, bei denen der entgeltliche Anteil die Steuerpflicht auslösen kann. Die Kombination mit der Befreiung für Verwandte in gerader Linie (§3 Nr. 6 GrEStG) sorgt jedoch dafür, dass innerhalb der Familie fast immer eine vollständige GrESt-Freiheit erreicht werden kann.