Baufinanzierung: Ledger bis zum Ende der Sollzinsbindung

Berechnen Sie Rate, Zins, Tilgung und Restschuld eines bestätigten Annuitäten-Szenarios — ohne unbekannte Anschlusskonditionen fortzuschreiben.

Darlehensbetrag (EUR)

Vertraglicher Sollzins (% p. a.)

Anfängliche Tilgung (% p. a.)

Sollzinsbindung (volle Jahre)

Bestätigte Sondertilgung am Ende jedes Darlehensjahres (EUR)

Nur eintragen, wenn Recht, Betrag und Zeitpunkt im konkreten Vertrag geprüft wurden.

Modellgrenzen bestätigen

Es ist ein Standard-Annuitätendarlehen mit konstanter Rate innerhalb der betrachteten Bindung; keine tilgungsfreie, variable oder kombinierte Finanzierung.Der eingegebene Wert ist der vertragliche Sollzins, nicht der effektive Jahreszins.Das Szenario darf mit monatlicher Zahlung am Periodenende sowie monatlicher Cent-Rundung modelliert werden.Die Rechnung endet bewusst mit der Sollzinsbindung; Gebühren, Anschlusszins und Zahlungen danach sind nicht enthalten.Falls eine Sondertilgung eingetragen ist, ist sie in dieser Höhe jährlich erlaubt und wird nach der regulären Zahlung im zwölften Monat angenommen.

Gerundete Monatsrate

—

Restschuld am Bindungsende

—

Zahlungs- und Schuldledger

Darlehensbetrag: —
Modellierter Zeitraum: —
1. Monat: Zins: —
1. Monat: Tilgung: —
Reguläre Raten: —
Sondertilgungen: —
Zahlungen im Zeitraum: —
Davon Zinsen: —
Davon Tilgung: —
Getilgter Darlehensanteil: —
Darlehen vollständig abgelöst: —
Restschuld am Bindungsende: —

Jährlicher Zahlungs- und Restschuldverlauf

Jährlicher Zahlungs- und Restschuldverlauf innerhalb der Sollzinsbindung
Jahr	Reguläre Raten	Sondertilgungen	Zinsen	Tilgung	Restschuld am Periodenende

Bewusst nicht modelliert: effektiver Jahreszins und darlehensbezogene Kosten, Auszahlungskurs, Bereitstellungszinsen, tilgungsfreie Zeit, unterjährige Vertragsabweichungen, variable Zinsen, Anschlussfinanzierung, Vorfälligkeitsentschädigung, Förderbausteine, Steuern, Versicherungen, Kaufnebenkosten, Instandhaltung, Haushaltsbudget und Tragfähigkeit.

So rechnet der Ledger

Anfängliche Annuität

Die gerundete Monatsrate entsteht aus Darlehensbetrag × (Sollzins + anfängliche Tilgung) ÷ 12. In jedem Monat wird zuerst der Zins auf die aktuelle Restschuld centgenau berechnet. Der verbleibende Teil der Rate tilgt die Schuld. Dadurch sinkt der Zinsanteil innerhalb des Modells und der reguläre Tilgungsanteil steigt.

Sondertilgung mit festem Zeitpunkt

Ein eingegebener Sondertilgungsbetrag wird nach der regulären Rate in jedem zwölften Darlehensmonat abgezogen. Das ist eine Modellkonvention, keine Aussage über einen Vertrag. Der Ledger verlangt deshalb die Bestätigung, dass Recht, Betrag und Zeitpunkt für das konkrete Szenario geprüft wurden.

Beispiel mit 300.000 EUR

Bei 300.000 EUR Darlehen, 3,5 % Sollzins, 2 % anfänglicher Tilgung, zehn vollen Jahren Bindung und ohne Sondertilgung beträgt die Monatsrate 1.375,00 EUR. Mit monatlicher Cent-Rundung entstehen innerhalb der Bindung 93.283,70 EUR Zinsen und 71.716,30 EUR Tilgung; die Modell-Restschuld beträgt 228.283,70 EUR.

Sollzins ist nicht Effektivzins

§ 16 PAngV verlangt bei Verbraucherdarlehensangeboten einen effektiven Jahreszins, der die bekannten Zinsen und weitere bekannte darlehensbezogene Kosten nach den gesetzlichen Regeln zusammenführt. Dieser Ledger benötigt für die Schuldfortschreibung dagegen den vertraglichen Sollzins und berechnet keinen Effektivzins. Vergleichen Sie konkrete Angebote deshalb anhand ihrer vollständigen Unterlagen und des ausgewiesenen Effektivzinses.

Keine erfundene Anschlussfinanzierung

Der Ledger endet nach der eingegebenen Sollzinsbindung. Die Restschuld ist kein Versprechen über die Gesamtlaufzeit oder die gesamten Zinskosten. Für die Anschlussplanung braucht es getrennte Szenarien mit dann plausiblen Zinssätzen, Raten, Kosten und Vertragsbedingungen.

Kündigung und vorzeitige Rückzahlung prüfen

§ 489 BGB enthält mehrere Voraussetzungen und Fristen. Die häufig genannte Zehnjahresregel knüpft insbesondere an den vollständigen Empfang des Darlehens und gegebenenfalls eine spätere Vereinbarung über Rückzahlung oder Sollzins an; hinzu kommt eine Kündigungsfrist von sechs Monaten. § 500 BGB begrenzt die vorzeitige Rückzahlung eines Immobiliar-Verbraucherdarlehens mit gebundenem Sollzins während der Bindung auf bestimmte Fälle. Der Ledger entscheidet weder Kündigungsrecht noch Vorfälligkeitsentschädigung oder Sondertilgungsrecht.

Aktuelle Marktdaten getrennt halten

Die Deutsche Bundesbank veröffentlicht Zeitreihen zu Wohnungsbaukrediten. Solche aggregierten Daten ersetzen kein persönliches Angebot und werden deshalb nicht als eingebauter „aktueller Bauzins“ verwendet. Tragen Sie ausschließlich den Sollzins des geprüften Szenarios ein und rechnen Sie mehrere Anschluss- und Belastungsvarianten außerhalb dieses Bindungsledgers.

Amtliche Quellen

Häufig gestellte Fragen

Was berechnet der Baufinanzierungsrechner?

Der Rechner bildet ein bestätigtes Annuitätendarlehen innerhalb der eingegebenen Sollzinsbindung ab. Er zeigt die aus Sollzins und anfänglicher Tilgung abgeleitete Monatsrate, Zins- und Tilgungsanteile, bestätigte Sondertilgungen und die Restschuld. Eine Anschlussfinanzierung wird nicht prognostiziert.

Soll ich Sollzins oder effektiven Jahreszins eingeben?

Für die monatliche Schuldfortschreibung wird der vertragliche Sollzins benötigt. Der effektive Jahreszins nach § 16 PAngV berücksichtigt zusätzlich bekannte darlehensbezogene Kosten und ist deshalb für den Vergleich konkreter Angebote wichtig. Der Rechner ermittelt keinen Effektivzins.

Wie wird die Monatsrate berechnet?

Im unterstützten Planungsszenario gilt: Darlehen × (Sollzins + anfängliche Tilgung) ÷ 12. Die Monatsrate wird auf Cent gerundet. Monatlich werden zuerst die Zinsen auf die Restschuld und danach der Tilgungsanteil berechnet.

Wie werden Sondertilgungen behandelt?

Eine Sondertilgung wird nur eingerechnet, wenn Betrag, Zulässigkeit und Zeitpunkt bereits vertraglich geprüft sind. Das Modell setzt den bestätigten Betrag nach der regulären Zahlung in jedem zwölften Darlehensmonat an und begrenzt die letzte Zahlung auf die verbleibende Restschuld.

Zeigt der Rechner die gesamte Darlehenslaufzeit?

Nein. Eine Fortschreibung mit unverändertem Sollzins über das Ende der Bindung hinaus würde unbekannte Konditionen erfinden. Der Rechner endet deshalb an der bestätigten Sollzinsbindung und weist dort die Restschuld für eine gesonderte Anschlussfinanzierungsplanung aus.

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Stand 14.07.2026. Rechenledger für bestätigte Annuitäten-Annahmen innerhalb der Sollzinsbindung; keine Finanzierungs-, Rechts-, Steuer- oder Anlageberatung.