Grunderwerbsteuer Rechner 2026

Die Grunderwerbsteuer (GrESt) ist eine einmalige Steuer, die beim Erwerb eines Grundstücks oder einer Immobilie in Deutschland fällt (§1 GrEStG). Sie wird von den Bundesländern erhoben, die seit 2006 den Steuersatz selbst festlegen dürfen. Die GrESt ist in der Regel vom Käufer zu zahlen und muss beglichen werden, bevor das Grundbuchamt die Eigentumsumschreibung vornimmt.

Anders als die laufende Grundsteuer (jährlich) ist die Grunderwerbsteuer eine Verkehrsteuer, die nur einmalig beim Eigentumsübergang anfällt. Bemessungsgrundlage ist der im Kaufvertrag vereinbarte Kaufpreis — miterworbenes Inventar (Küche, Sauna, Markise) kann herausgerechnet werden, um die Steuerlast zu senken.

Steuersätze nach Bundesland 2026 (alle 16 Länder)

Steuerbefreiungen (§3 GrEStG)

Nicht jeder Immobilienerwerb unterliegt der Grunderwerbsteuer. Das Gesetz sieht mehrere Befreiungstatbestände vor:

• Freigrenze von 2.500 EUR — bei Kaufpreisen bis einschließlich 2.500 EUR fällt keine Grunderwerbsteuer an (§3 Nr. 1 GrEStG). Achtung: Es handelt sich um eine Freigrenze, nicht um einen Freibetrag — bei 2.501 EUR wird der volle Betrag besteuert.
• Erbfall und Schenkung — Grundstückserwerbe von Todes wegen oder durch Schenkung im Familienkreis sind von der GrESt befreit. Es fällt stattdessen ggf. Erbschaft- bzw. Schenkungsteuer an.
• Übertragung zwischen Ehegatten/Lebenspartnern — Der Erwerb eines Grundstücks durch den Ehegatten oder eingetragenen Lebenspartner ist grunderwerbsteuerfrei (§3 Nr. 4 GrEStG).
• Vermögensauseinandersetzung nach Scheidung — Grundstücksübertragungen im Rahmen der Vermögensauseinandersetzung nach Auflösung der Ehe oder Lebenspartnerschaft sind steuerfrei (§3 Nr. 5/5a GrEStG).
• Verwandte in gerader Linie — Erwerbe zwischen Eltern und Kindern (nicht Geschwistern!) sind ebenfalls befreit (§3 Nr. 6 GrEStG).

Share Deals (§1 Abs. 2a/2b GrEStG)

Bei sogenannten Share Deals wird nicht das Grundstück selbst, sondern die Anteile an einer grundbesitzenden Gesellschaft übertragen. Seit der Reform 2024 wird die Grunderwerbsteuer ausgelöst, wenn innerhalb von 10 Jahren mindestens 90 % der Anteile an einer Gesellschaft auf neue Gesellschafter übergehen. Diese verschärfte Regelung (vorher: 95 % in 5 Jahren) soll die Umgehung der Grunderwerbsteuer durch gesellschaftsrechtliche Gestaltungen verhindern.

Konzernklausel (§6a GrEStG)

Die Konzernklausel ermöglicht steuerneutrale Umstrukturierungen innerhalb von Unternehmensgruppen. Voraussetzung ist eine Beteiligung von mindestens 95 % des herrschenden Unternehmens, die sowohl 10 Jahre vor als auch 10 Jahre nach dem Umwandlungsvorgang bestehen muss. Die Regelung soll verhindern, dass rein organisatorische Umstrukturierungen ohne wirtschaftlichen Eigentümerwechsel Grunderwerbsteuer auslösen.

Rechenbeispiel: Bayern vs. Brandenburg

Kauf einer Eigentumswohnung für 400.000 EUR:

• Bayern (3,5 %): 400.000 × 0,035 = 14.000 EUR Grunderwerbsteuer
• Brandenburg (6,5 %): 400.000 × 0,065 = 26.000 EUR Grunderwerbsteuer

Der Unterschied beträgt 12.000 EUR — allein durch die Wahl des Bundeslandes. Bayern ist mit 3,5 % seit jeher das günstigste Bundesland und hat den Satz nie angehoben.