Mietrendite und Objekt-Cashflow-Ledger

Vergleichen Sie Vertragskaltmiete und getrennte Eigentümerkosten mit dem gesamten Erwerbsaufwand. Das Ergebnis endet bewusst vor Darlehen, Steuern und Wertänderungen.

Erwerb und Vertragsmiete

Kaufpreis (EUR)

Bestätigte Erwerbskosten (EUR)

Zum Beispiel aus dem Kaufnebenkosten-Ledger; keine eingebaute Quote.

Monatliche Vertragskaltmiete (EUR)

Zwölf-Monats-Szenario mit gleichbleibender bestätigter Kaltmiete; keine Mietsteigerung.

Eigene Jahresbudgets des Eigentümers

Nicht abgewälzte Betriebskosten (EUR/Jahr)

Verwaltung (EUR/Jahr)

Instandhaltung und größere Arbeiten (EUR/Jahr)

Leerstand und Nichtzahlung (EUR/Jahr)

Weitere Eigentümerkosten (EUR/Jahr)

Nur wiederkehrende oder im Jahresbudget enthaltene Eigentümerkosten; keine Finanzierung und keine bereits erfasste Position.

Geltungsbereich bestätigen

Die Monatskaltmiete ist für das zwölfmonatige Szenario vertraglich oder als eigene Annahme bestätigt.Ich habe Mieter- und Eigentümerkosten getrennt und keine Kostenposition doppelt erfasst.Alle laufenden Kosten sind meine eigenen Jahresbeträge; der Rechner hat keine Marktpauschalen eingesetzt.Ich verstehe, dass das Ergebnis vor Finanzierung, Einkommensteuer, AfA, Verkauf und Wertänderung endet.

Was die beiden Kennzahlen leisten

Bruttomietrendite: ein grober Preis-Miete-Screen

Jahresvertragskaltmiete ÷ Kaufpreis × 100 macht Objekte mit derselben Mietdefinition grob vergleichbar. Erwerbskosten und alle Eigentümerkosten fehlen jedoch. Der Wert ist deshalb weder Gewinn noch Gesamtrendite und keine Investitionsempfehlung.

Objekt-Cashflow vor Finanzierung und Steuern

Der Ledger zieht die fünf eingegebenen Eigentümerkosten-Budgets von zwölf Monatskaltmieten ab. Dieser jährliche Objekt-Cashflow wird durch Kaufpreis plus Erwerbskosten geteilt. Damit ist klar, welcher Zähler und welcher Nenner verwendet wird; Kredit, persönliche Steuer und Exit bleiben getrennt.

Betriebskosten sind nicht Verwaltung oder Instandhaltung

§ 556 BGB erlaubt eine vertragliche Übertragung von Betriebskosten und verweist auf die Betriebskostenverordnung. § 1 BetrKV definiert laufende Betriebskosten und schließt Verwaltung sowie Instandhaltung und Instandsetzung aus. Für den Ledger bedeutet das: Nur tatsächlich beim Eigentümer verbleibende Betriebskosten kommen in den ersten Kostenblock; Verwaltung und Erhaltungsbudget bleiben separat.

Bewirtschaftungskosten getrennt denken

Auch § 187 BewG trennt Verwaltungskosten, Betriebskosten, Instandhaltungskosten und Mietausfallwagnis. Der Ledger übernimmt daraus keine pauschalen Bewertungssätze, nutzt aber die Trennung als Kontrollstruktur. Geben Sie objektbezogene Jahresbeträge ein und rechnen Sie mindestens ein Basis-, Stress- und Maßnahmen-Szenario.

Beispiel ohne Qualitätsurteil

Bei 195.000 EUR Kaufpreis, 20.000 EUR Erwerbskosten und 680 EUR Monatskaltmiete beträgt die Jahresvertragskaltmiete 8.160 EUR. Mit 240 EUR nicht abgewälzten Betriebskosten, 300 EUR Verwaltung, 780 EUR Instandhaltungs- und Maßnahmenbudget sowie 163,20 EUR Leerstands- und Nichtzahlungsbudget ergeben sich 1.483,20 EUR Eigentümerkosten und 6.676,80 EUR Objekt-Cashflow vor Finanzierung und Steuern.

Der Preis-Miete-Screen beträgt 4,1846 %. Der Objekt-Cashflow im Verhältnis zum gesamten Erwerbsaufwand von 215.000 EUR beträgt 3,1055 %. Der Kaufpreis entspricht 23,8971 Jahresvertragskaltmieten. Keine dieser Zahlen entscheidet allein, ob das Objekt für eine bestimmte Person geeignet ist.

Kaufpreisfaktor ist keine Amortisationsdauer

Kaufpreis geteilt durch Jahreskaltmiete ist ein Brutto-Multiplikator. Er ignoriert Erwerbs- und Eigentümerkosten, Leerstand, Finanzierung, Steuern, Zeitwert des Geldes und Verkauf. Ihn als Anzahl der Jahre bis zur Amortisation zu bezeichnen wäre deshalb irreführend.

Steuer und Marktwert getrennt halten

Für die AfA ist bei bebauten Grundstücken regelmäßig eine Aufteilung des Gesamtkaufpreises auf Gebäude sowie nicht abnutzbaren Grund und Boden erforderlich; dafür stellt das BMF eine Arbeitshilfe bereit. Der Ledger berechnet diese Aufteilung oder eine Steuerersparnis nicht. Die Bundesbank veröffentlicht Marktindikatoren zu Preisen, Mieten und Finanzierung, doch aggregierte Reihen sind keine Wertsteigerungsprognose für ein einzelnes Objekt.

Amtliche Quellen

Häufig gestellte Fragen

Was zeigt die Bruttomietrendite?

Sie setzt zwölf Monatskaltmieten ins Verhältnis zum Kaufpreis. Das ist ein einfacher Preis-Miete-Screen, der Erwerbskosten, Eigentümerkosten, Finanzierung, Steuern, Leerstand und Wertänderungen nicht vollständig abbildet.

Was bedeutet die Objekt-Cashflow-Rendite?

Der Ledger zieht die eingegebenen jährlichen Eigentümerkosten von der bestätigten Jahresvertragskaltmiete ab und teilt diesen Objekt-Cashflow durch Kaufpreis plus Erwerbskosten. Das Ergebnis gilt ausdrücklich vor Finanzierung und Steuern.

Welche Mietrendite ist gut?

Dafür gibt es keinen universellen Prozentwert. Risiko, Lage, Zustand, Mietvertrag, Kapitalstruktur, Alternativanlage, Haltedauer, Steuern und erwartete Sonderausgaben unterscheiden sich. Der Rechner bewertet deshalb keine Rendite als gut oder schlecht.

Welche Kosten werden getrennt erfasst?

Nicht auf den Mieter abgewälzte laufende Betriebskosten, Verwaltung, Instandhaltung und größere Arbeiten, Leerstand und Nichtzahlung sowie weitere Eigentümerkosten. Die Trennung hilft, Doppelzählungen und pauschale Prozentsätze zu vermeiden.

Warum wird Leerstand als Eurobetrag eingegeben?

Ein pauschaler Prozentsatz behauptet eine Genauigkeit, die ohne Objekt- und Mieterdaten nicht besteht. Tragen Sie stattdessen einen selbst geprüften Jahresbetrag für erwarteten Mietausfall und Leerstand ein und rechnen Sie mehrere Szenarien.

Sind Kreditrate, Zinsen und Steuerersparnis enthalten?

Nein. Finanzierung hängt vom konkreten Darlehen ab; die Steuerwirkung unter anderem von Kaufpreisaufteilung, AfA, Schuldzinsen und persönlicher Situation. Beides bleibt außerhalb des Objekt-Ledgers.

Ratgeber zum Thema

Mietrendite berechnen: Objekt-Cashflow klar abgrenzen

Bruttomietrendite, Erwerbsaufwand und getrennte Eigentümerkosten vor Finanzierung und Steuern nachvollziehbar prüfen.

Stand 14.07.2026. Objekt-Ledger für bestätigte Eingaben vor Finanzierung und Steuern; keine Kauf-, Finanzierungs-, Steuer- oder Anlageberatung.