MoPeG-Krise: Droht Grunderwerbsteuer-Chaos ab 2027?

Hintergrund: So funktionierten die Befreiungen bisher

Historisch waren Übertragungen von Immobilien zwischen Personengesellschaften und ihren Gesellschaftern anteilig oder vollständig von der Grunderwerbsteuer befreit:

• §5 GrEStG: Übertragung eines Grundstücks von einem Gesellschafter auf seine Personengesellschaft — befreit im Umfang der Beteiligung des Übertragenden
• §6 GrEStG: Umgekehrte Übertragung von der Gesellschaft auf den Gesellschafter — ebenfalls anteilig befreit

Beispiel: Ein Kaufmann brachte ein Grundstück in eine GmbH & Co. KG ein, an der er zu 100 % beteiligt war. Durch §5 GrEStG fiel keine Grunderwerbsteuer an. Diese Befreiungen waren ein zentrales Instrument der steuerneutralen Umstrukturierung für den gesamten deutschen Mittelstand.

Das MoPeG: Eine zivilrechtliche Revolution

Die Befreiungen der §§ 5 und 6 GrEStG basierten auf dem bürgerlich-rechtlichen Konzept des Gesamthandsvermögens. Das Vermögen gehörte der Gemeinschaft der Gesellschafter „zur gesamten Hand“. Der Gesetzeswortlaut verlangte explizit den „Übergang auf eine Gesamthand“.

Mit Inkrafttreten des MoPeG am 1. Januar 2024 wurde dieses altertümliche Prinzip im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) ersatzlos gestrichen. Personengesellschaften sind seitdem originäre, vollwertige Rechtsträger ihres eigenen Vermögens — ähnlich wie Kapitalgesellschaften.

Die Konsequenz: Der Wegfall des Gesamthandsbegriffs entzog den grunderwerbsteuerlichen Befreiungsnormen über Nacht den zivilrechtlichen Boden.

Die Rettungsbrücke: §24 GrEStG

Um einen sofortigen steuerlichen Kollaps am 1. Januar 2024 zu verhindern, verabschiedete der Bundesgesetzgeber in letzter Sekunde durch das Kreditzweitmarktförderungsgesetz eine rechtstechnische Notlösung: den neuen §24 GrEStG.

Diese Ausnahme-Norm fingiert ausschließlich für die begrenzten Zwecke des Grunderwerbsteuergesetzes den rechtlichen Fortbestand der Gesamthand bei Personengesellschaften. Der entscheidende Haken: Die Fiktion ist von vornherein extrem streng befristet.

§24 GrEStG läuft am 31. Dezember 2026 unwiderruflich, endgültig und ohne Verlängerungsautomatik aus.

Worst-Case-Szenario ab 2027

Wenn der Bundesgesetzgeber in den verbleibenden Monaten keine dauerhafte Nachfolgeregelung verabschiedet, drohen der mittelständischen Wirtschaft drastische Konsequenzen:

1. Stopp zukünftiger Transaktionen

Ab dem 1. Januar 2027 würden sämtliche Immobilienübertragungen zwischen Personengesellschaften und ihren Gesellschaftern vollumfänglich und ohne Ausnahmen der Grunderwerbsteuer unterliegen. Konkret betroffen:

• Familienstiftungen mit Immobilienbesitz
• Immobilien-GbRs, die vielen Familien als Eigentumsstruktur dienen
• Klassische vermögensverwaltende KGs
• Familiengesellschaften, die Generationenübergänge steuerneutral gestalten wollen

Diese Strukturen würden über Nacht ihr wichtigstes Instrument der steuerneutralen Umstrukturierung verlieren.

2. Rückwirkende Besteuerung durch Nachbehaltensfristen

Dieser zweite Punkt ist das eigentliche Damoklesschwert. Die Inanspruchnahme der Befreiungen nach §§ 5 und 6 GrEStG in der Vergangenheit verlangt die Einhaltung einer zehnjährigen Nachbehaltensfrist (§5 Abs. 3 GrEStG). Die prozentuale Beteiligung des Gesellschafters am Vermögen der „Gesamthand“ darf sich in diesem Zeitraum nicht verringern.

Fällt nun zum 1. Januar 2027 die Fiktion der Gesamthand durch Auslaufen des §24 GrEStG weg, entfällt formaljuristisch die fundamentale Voraussetzung für die Aufrechterhaltung der Frist.

Die Folge: Ohne ausdrückliche gesetzgeberische Klarstellung droht eine rückwirkende Grunderwerbsteuerpflicht für zehntausende Umstrukturierungen, die zwischen 2017 und 2026 in gutem Glauben stattgefunden haben.

Rechenbeispiel: Drohende Nachbelastung

Eine Familien-KG übertrug 2020 ein Grundstück (Verkehrswert 800.000 EUR) an einen Gesellschafter, der zu 100 % beteiligt war. Dank §6 GrEStG fiel keine Steuer an. Die Nachbehaltensfrist läuft bis 2030.

Fällt die Gesamthandsfiktion am 1. Januar 2027 weg, könnte das Finanzamt die Befreiung rückwirkend versagen:

• Bemessungsgrundlage: 800.000 EUR
• GrESt-Satz (z. B. NRW): 6,5 %
• Nachzahlung: 52.000 EUR

Multipliziert man dieses Szenario mit den zehntausenden betroffenen Transaktionen bundesweit, wird das Ausmaß der Krise deutlich.

Mögliche Lösungen des Gesetzgebers

Mehrere Lösungsansätze werden aktuell diskutiert:

• Verlängerung des §24 GrEStG: Die einfachste, aber nur kurzfristige Lösung. Schiebt das Problem lediglich auf.
• Rechtsformneutrale Neufassung: Im BMF-Entwurf angedacht — die Befreiungstatbestände der §§ 5 und 6 werden rechtsformneutral formuliert und auch auf Kapitalgesellschaften ausgeweitet. Dies wäre die systemkonforme Dauerlösung.
• Vertrauensschutzregelung: Eine gesetzliche Klarstellung, dass das Auslaufen der Fiktion die laufenden Nachbehaltensfristen unberührt lässt. Dies würde zumindest die rückwirkende Besteuerung verhindern.

Was Personengesellschaften jetzt tun sollten

Angesichts der Unsicherheit empfehlen Steuerberater und Fachkanzleien dringend folgende Maßnahmen:

1. Steuerliche Bestandsaufnahme: Prüfen Sie, welche Immobilienübertragungen in den letzten zehn Jahren von den §§ 5, 6 GrEStG profitiert haben und deren Nachbehaltensfristen noch laufen.
2. Geplante Transaktionen vorziehen: Übertragungen von Immobilien auf oder aus Personengesellschaften sollten möglichst noch vor dem 31. Dezember 2026 abgeschlossen werden.
3. Strukturalternativen prüfen: Die Umwandlung in eine Kapitalgesellschaft oder die Nutzung der Konzernklausel (§6a GrEStG) kann in bestimmten Fällen eine steuerliche Alternative bieten.
4. Dokumentation sichern: Alle relevanten Verträge, Gesellschaftsverträge und Beteiligungsverhältnisse vollständig dokumentieren — für den Fall einer rückwirkenden Prüfung.
5. Gesetzgebungsprozess verfolgen: Die politische Entwicklung eng beobachten. Eine dauerhafte Lösung könnte im Rahmen des anstehenden Jahressteuergesetzes 2026 oder eines separaten Reformgesetzes kommen.

Fazit: Handlungsdruck wächst

Die MoPeG-Krise ist das brisanteste grunderwerbsteuerliche Thema des Jahres 2026. Das unaufhaltsame Auslaufen der §§ 5 und 6 GrEStG in ihrer jetzigen Form schwebt wie ein Damoklesschwert über der mittelständischen Wirtschaft. Der Gesetzgeber steht unter immensem Zeitdruck. Personengesellschaften mit Immobilienbesitz sollten die verbleibenden Monate nutzen, um ihre Strukturen zu überprüfen und — wo nötig — noch unter dem Schutzschirm des §24 GrEStG zu handeln.