Welche Ermäßigungen gibt es bei der neuen Grundsteuer?

Die neue Grundsteuer sieht in den meisten Ländermodellen Ermäßigungen für denkmalgeschützte Gebäude und für Wohnraum im sozialen Wohnungsbau vor. Typischerweise wird die Grundsteuermesszahl um 25 % reduziert. In Baden-Württemberg beträgt der Denkmal-Abschlag 10 %, die Wohn-Ermäßigung 30 %. Zusätzlich steht in den Bundesmodell-Ländern der Gegenbeweis nach § 198 BewG offen, wenn der typisierte Grundsteuerwert den tatsächlichen Verkehrswert um mehr als 40 % übersteigt. Die Ermäßigungen können sich in der Regel kumulieren.

Wie funktioniert der Gegenbeweis nach § 198 BewG?

Der Gegenbeweis ermöglicht es Eigentümern in Bundesmodell-Ländern, durch ein qualifiziertes Sachverständigengutachten nachzuweisen, dass der tatsächliche Verkehrswert (gemeiner Wert) ihres Grundstücks niedriger ist als der vom Finanzamt typisiert berechnete Grundsteuerwert. Das Gutachten muss den Anforderungen der ImmoWertV genügen und von einem öffentlich bestellten Sachverständigen erstellt werden. Voraussetzung ist, dass die Abweichung mehr als 40 % beträgt — der typisierte Wert muss also mindestens 40 % über dem nachgewiesenen Marktwert liegen.

Welche Bundesländer haben besondere Messzahlen für Ermäßigungen?

Besonders hervorzuheben sind das Saarland, Sachsen und Berlin, die im Rahmen des Bundesmodells abweichende Steuermesszahlen eingeführt haben, um strukturpolitische Ziele zu verfolgen. Hamburg bietet mit seinem Wohnlagemodell die differenziertesten Ermäßigungen: Wohnflächen in Normallage erhalten 52,5 % Messzahl, mit Denkmalschutz sinkt diese auf ca. 39,4 %, und bei Kumulation von Normallage, Denkmalschutz und sozialem Wohnungsbau auf ca. 29,5 %. In Hessen und Niedersachsen gelten ebenfalls 25 %-Abschläge für Denkmale und Sozialwohnbau, ergänzt um den Lagefaktor.

Können mehrere Ermäßigungen kombiniert werden?

Ja, die Ermäßigungen sind in der Regel kumulativ. Wenn ein Gebäude gleichzeitig unter Denkmalschutz steht und dem sozialen Wohnungsbau dient, werden beide Abschläge nacheinander angewendet. In Hamburg führt die Kumulation von Normallage (25 % Abschlag), Denkmalschutz (weitere 25 %) und sozialem Wohnungsbau (nochmals 25 %) zu einer Messzahl von nur noch ca. 29,5 % statt der regulären 70 %. In Baden-Württemberg lässt sich die Wohn-Ermäßigung (30 %) mit dem Denkmal-Abschlag (10 %) auf insgesamt 40 % Reduktion kombinieren (Messzahl 0,78 statt 1,3 Promille).

Grundsteuer-Ermäßigungen: Denkmalschutz & § 198 BewG

Die neue Grundsteuer bringt nicht nur Mehrbelastungen — für bestimmte Immobilien sehen die Ländergesetze erhebliche Ermäßigungen vor. Wer ein denkmalgeschütztes Gebäude besitzt, sozialen Wohnraum bereitstellt oder nachweisen kann, dass sein Grundstück überbewertet wurde, kann die Steuerlast deutlich senken. Entscheidend ist, die richtigen Hebel zu kennen.

Ermäßigungen im Überblick: Denkmal, Sozialwohnung, Wohnlage

Die Grundsteuer-Ländermodelle enthalten durchweg Mechanismen, um bestimmte Grundstücksarten und Nutzungen steuerlich zu privilegieren. Die wichtigsten Ermäßigungstatbestände sind:

Denkmalschutz: Denkmalgeschützte Gebäude erhalten in fast allen Modellen eine Reduktion der Messzahl
Sozialer Wohnungsbau: Geförderter Wohnraum (soziale Wohnraumförderung) wird ebenfalls privilegiert
Wohnlage/Wohnnutzung: In allen Modellen werden Wohnflächen gegenüber Gewerbenutzung günstiger besteuert
Gegenbeweis nach § 198 BewG: Individueller Nachweis eines niedrigeren Verkehrswerts im Bundesmodell

Denkmalschutz-Ermäßigung nach Bundesland

Die Denkmalschutz-Ermäßigung ist eines der wichtigsten Instrumente zur Senkung der Grundsteuerlast. Sie wird auf der Ebene der Steuermesszahl gewährt — also bevor der kommunale Hebesatz greift.

Bundesland / Modell	Denkmal-Abschlag	Effektive Messzahl (Wohnen)
Bayern (Flächenmodell)	25 % Reduktion	52,5 % statt 70 %
Hamburg (Normallage)	25 % Reduktion	ca. 39,4 % statt 52,5 %
Hamburg (Gute Lage)	25 % Reduktion	52,5 % statt 70 %
Hessen / Niedersachsen	25 % Reduktion	52,5 % statt 70 %
Baden-Württemberg	10 % Reduktion	0,819 statt 0,91 Promille (Wohnen)

Im bayerischen Flächenmodell sinkt die Messzahl für denkmalgeschützte Nutzflächen (Gewerbe) von 100 % auf 75 %. Für denkmalgeschützte Wohnflächen ergibt sich durch die Kombination aus Wohn-Ermäßigung (70 %) und Denkmal-Abschlag (weitere 25 %) eine effektive Messzahl von 52,5 %.

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Sozialer Wohnungsbau: Ermäßigungen für geförderten Wohnraum

Wohnungen, die im Rahmen der sozialen Wohnraumförderung errichtet oder betrieben werden, profitieren von analogen Messzahl-Reduktionen. Der Grundgedanke: Wer bezahlbaren Wohnraum bereitstellt und dafür staatliche Förderung erhält, soll nicht durch die Grundsteuer doppelt belastet werden.

Die Ermäßigung beträgt in den meisten Ländermodellen 25 % der Messzahl. In Baden-Württemberg ist die Reduktion stärker ausgeprägt: Die Steuermesszahl für geförderten sozialen Wohnungsbau sinkt von 1,3 Promille auf 0,585 Promille — eine Reduktion um rund 55 %.

Kumulative Ermäßigungen: Der Hamburger Extremfall

Ein herausragendes Merkmal der neuen Grundsteuer ist, dass sich die verschiedenen Ermäßigungstatbestände in der Regel kumulieren lassen. Das bedeutet: Treffen mehrere Kriterien auf ein Grundstück zu, werden die Abschläge nacheinander angewendet.

Hamburg bietet das eindrucksvollste Beispiel für kumulative Ermäßigungen. Die folgende Tabelle zeigt, wie die Messzahl für Wohnflächen Stufe für Stufe sinkt:

Merkmal	Messzahl
Wohnfläche (Gute Lage, Basis)	70,0 %
Wohnfläche (Normale Lage)	52,5 %
Wohnfläche (Denkmalschutz, Gute Lage)	52,5 %
Wohnfläche (Normale Lage + Denkmal)	ca. 39,4 %
Wohnfläche (Normale Lage + Denkmal + Geförderter Wohnraum)	ca. 29,5 %

Ein denkmalgeschütztes Mehrfamilienhaus in Hamburger Normallage mit gefördertem Wohnraum zahlt also auf die Wohnflächenkomponente weniger als die Hälfte dessen, was ein vergleichbares Objekt in Guter Lage ohne Ermäßigungen zahlt.

Rechenbeispiel: Denkmal in Hamburg-Wilhelmsburg

Ein denkmalgeschütztes Mehrfamilienhaus mit gefördertem Wohnraum:

Grundstücksfläche: 500 m²
Wohnfläche: 300 m²
Wohnlage: Normal
Hebesatz: 975 %

Äquivalenzbetrag Boden: 500 x 0,04 = 20,00 EUR

Äquivalenzbetrag Wohnfläche: 300 x 0,50 x 29,5 % = 44,25 EUR

Grundsteuermessbetrag: 20,00 + 44,25 = 64,25 EUR

Grundsteuer: 64,25 x 975 % = 626,44 EUR/Jahr

Zum Vergleich: Ohne jede Ermäßigung (Gute Lage, kein Denkmal) wäre die Wohnflächenkomponente 300 x 0,50 x 70 % = 105,00 EUR, der Messbetrag 125,00 EUR und die Grundsteuer 1.218,75 EUR/Jahr — fast doppelt so viel.

Baden-Württemberg: Kumulation auf der Messzahlebene

Auch in Baden-Württemberg lassen sich die Ermäßigungstatbestände kombinieren. Die Steuermesszahl für unbebaute oder rein gewerblich genutzte Grundstücke beträgt 1,3 Promille. Davon ausgehend:

Wohnnutzung: Reduktion um 30 % auf 0,91 Promille
Denkmalschutz: Weitere Reduktion um 10 %
Wohnen + Denkmal: Kumulation auf 0,78 Promille (40 % unter Basiswert)
Geförderter sozialer Wohnungsbau: 0,585 Promille (55 % unter Basiswert)

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Sonderregelungen: Saarland, Sachsen und Berlin

Drei Bundesländer nutzen zwar die Grundstruktur des Bundesmodells, haben aber abweichende Steuermesszahlen eingeführt, um landesspezifische strukturpolitische Ziele zu verfolgen:

Saarland: Angepasste Messzahlen, die eine moderate Steuerlast sicherstellen sollen
Sachsen: Eigene Messzahlen mit dem Ziel, die Belastung insbesondere in strukturschwachen Regionen zu begrenzen
Berlin: Angepasste Steuermesszahlen für die Hauptstadt, die die hohen Bodenrichtwerte teilweise kompensieren

Diese Länder zeigen, dass selbst innerhalb des Bundesmodells erheblicher Gestaltungsspielraum auf der Messzahlebene besteht — ohne dass es der rechtlich riskanten differenzierten Hebesätze bedarf.

§ 198 BewG: Der individuelle Gegenbeweis

Neben den pauschalen Ermäßigungen bietet das Bundesmodell seit dem 1. Januar 2025 einen individuellen Rechtsbehelf: den Nachweis des niedrigeren gemeinen Werts gemäß § 198 Bewertungsgesetz.

Die Voraussetzungen sind streng:

Der nachgewiesene Verkehrswert muss mehr als 40 % unter dem typisiert ermittelten Grundsteuerwert liegen
Der Nachweis erfolgt durch ein qualifiziertes Sachverständigengutachten, das den Anforderungen der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) genügen muss
Das Gutachten muss von einem öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen oder einem nach DIN EN ISO/IEC 17024 zertifizierten Gutachter erstellt werden

Der BFH hat in seinem Urteil vom 10. Dezember 2025 ausdrücklich betont, dass diese Gegenbeweismöglichkeit ein zentraler Baustein der Verfassungsmäßigkeit des Bundesmodells ist. Sie soll sicherstellen, dass im Einzelfall eine unangemessen hohe Bewertung korrigiert werden kann.

Wann lohnt sich ein Gutachten?

Ein Sachverständigengutachten kostet typischerweise zwischen 1.500 und 3.500 EUR. Es lohnt sich daher vor allem bei:

Grundstücken in Bodenrichtwertzonen, die durch wenige hochpreisige Transaktionen verzerrt sind
Immobilien mit erheblichen Baumängeln, Altlasten oder Nutzungseinschränkungen
Objekten mit Baulasten, Wegerechten oder anderen wertmindernden Belastungen
Grundstücken in Randlage einer hochbewerteten Bodenrichtwertzone

Rechnen Sie die jährliche Grundsteuerersparnis gegen die Gutachterkosten: Bei einer Ermäßigung von mehreren hundert Euro pro Jahr amortisiert sich das Gutachten innerhalb weniger Jahre.

Härtefallregelungen in den Bundesländern

Einige Bundesländer arbeiten an zusätzlichen Härtefallregelungen, um Eigentümer zu schützen, die durch den Systemwechsel unverhältnismäßig belastet werden:

Hessen: Der Hessische Landtag diskutiert im Frühjahr 2026 einen Gesetzentwurf (Drs. 21/2039), der eine explizite Härtefallklausel für Fälle vorsieht, in denen der Systemwechsel die wirtschaftliche Existenz des Eigentümers gefährdet
Niedersachsen: Auch hier bemüht sich die Landesregierung um Erleichterungen für steuerliche Härtefälle
Hamburg: Hat bereits Nachbesserungen bei den Stundungsregelungen vorgenommen

Fazit: Ermäßigungen aktiv nutzen

Die neue Grundsteuer bietet mehr Ermäßigungsmöglichkeiten als vielen Eigentümern bewusst ist. Prüfen Sie Ihren Grundsteuerbescheid sorgfältig: Wurden alle Ermäßigungen berücksichtigt, auf die Ihre Immobilie Anspruch hat? Insbesondere die Denkmalschutz- und Sozialwohnbau-Abschläge müssen aktiv geltend gemacht werden. Bei erheblicher Überbewertung kann sich auch der Gegenbeweis nach § 198 BewG lohnen — trotz der hohen 40 %-Hürde. Nutzen Sie unseren Rechner, um die Auswirkungen der verschiedenen Ermäßigungen auf Ihre konkrete Grundsteuerlast durchzuspielen.