Wie lege ich Einspruch gegen meinen Grundsteuerbescheid ein?

Sie legen Einspruch schriftlich beim zuständigen Finanzamt ein, das den Grundsteuermessbescheid erlassen hat — nicht bei der Kommune. Der Einspruch muss innerhalb eines Monats nach Zustellung des Bescheids eingehen. Ein formloses Schreiben genügt, in dem Sie den Bescheid bezeichnen (Aktenzeichen, Datum), Ihren Einspruch erklären und die Gründe benennen. Verweisen Sie auf das BVerfG-Aktenzeichen 1 BvR 472/26 und beantragen Sie das Ruhen des Verfahrens bis zur Entscheidung aus Karlsruhe.

Welche Frist gilt für den Einspruch gegen den Grundsteuermessbescheid?

Die Einspruchsfrist beträgt einen Monat ab Zustellung des Grundsteuermessbescheids durch das Finanzamt. Achten Sie auf den Zustellungstag — bei Zusendung per einfachen Brief gilt eine Zugangsfiktion von drei Tagen nach Aufgabe zur Post. Versäumen Sie die Frist, wird der Bescheid bestandskräftig und kann nur noch unter sehr engen Voraussetzungen (Wiedereinsetzung in den vorigen Stand) angefochten werden.

Kostet mich der Einspruch gegen die Grundsteuer etwas?

Der Einspruch beim Finanzamt ist grundsätzlich kostenfrei — es fallen keine Gebühren oder Gerichtskosten an. Erst wenn Sie nach einem abgelehnten Einspruch Klage vor dem Finanzgericht erheben, entstehen Gerichtskosten und gegebenenfalls Anwaltskosten. Solange Ihr Einspruch unter Verweis auf das BVerfG-Verfahren 1 BvR 472/26 ruht, entstehen Ihnen keine weiteren Kosten. Beachten Sie jedoch, dass der Einspruch keine aufschiebende Wirkung hat: Sie müssen die Grundsteuer zunächst weiterzahlen.

Wie stehen die Chancen, dass das Bundesverfassungsgericht die neue Grundsteuer kippt?

Eine Prognose ist schwierig, da das BVerfG bislang keine Entscheidung getroffen hat. Der BFH hat das Bundesmodell am 10.12.2025 als verfassungskonform bestätigt und sieht die weitreichenden Typisierungen als zulässig an. Allerdings hat das BVerfG 2018 die alten Einheitswerte wegen Gleichheitsverstoß gekippt — und genau solche Gleichheitsbedenken werden auch gegen das neue Modell vorgebracht. Die Verfassungsbeschwerde (1 BvR 472/26) stützt sich auf systematische Ungenauigkeiten bei Bodenrichtwerten und pauschalierten Mietwerten. Selbst wenn das BVerfG das Modell nicht vollständig kippt, sind Auflagen oder Nachbesserungspflichten denkbar.

Grundsteuer Einspruch: 2,8 Mio. Klagen und BVerfG 1 BvR 472/26

Seit dem 1. Januar 2025 gilt die neue Grundsteuer in Deutschland. Was als längst überfällige Reform begann, hat sich zu einer beispiellosen Klagewelle entwickelt: Rund 2,8 Millionen Einsprüche wurden gegen die neuen Bescheide eingelegt — vor allem in den Bundesmodell-Ländern. Das Musterverfahren vor dem Bundesverfassungsgericht (Az. 1 BvR 472/26) könnte die gesamte Reform noch einmal auf den Kopf stellen.

Warum so viele Einsprüche?

Die Grundsteuerreform ersetzte die jahrzehntealten Einheitswerte (Westdeutschland: 1964, Ostdeutschland: 1935) durch völlig neue Bemessungsgrundlagen. In den elf Bundesländern, die das Bundesmodell anwenden, basiert die Bewertung auf typisierten Nettokaltmieten und Bodenrichtwerten. Genau diese Pauschalierungen führen zu massiven Belastungsverschiebungen: Während einige Eigentümer deutlich weniger zahlen, sehen sich andere mit Verdopplungen oder gar Verdreifachungen ihrer bisherigen Steuerlast konfrontiert.

Die politisch versprochene Aufkommensneutralität galt stets nur auf kommunaler Ebene in der Gesamtsumme — nicht für den einzelnen Steuerzahler. Ein Eigentümer eines Einfamilienhauses in einer Bundesmodell-Stadt kann also deutlich mehr zahlen als zuvor, selbst wenn die Stadt insgesamt nicht mehr einnimmt.

Der BFH bestätigt: Bundesmodell verfassungsgemäß

In einer wegweisenden Entscheidung vom 10. Dezember 2025 (Az. II R 25/24 und II R 3/25) hat der Bundesfinanzhof (BFH) in München das Bundesmodell vollumfänglich bestätigt. Die Richter stellten klar, dass der Gesetzgeber bei einem Massenverfahren mit rund 36 Millionen wirtschaftlichen Einheiten weitreichende Typisierungen vornehmen darf — auch wenn diese im Einzelfall zu Ungenauigkeiten führen.

Zentral für die Begründung war die sogenannte Sicherheitsklausel: Der in § 198 Bewertungsgesetz (BewG) verankerte Gegenbeweis. Steuerpflichtige können durch ein qualifiziertes Sachverständigengutachten nachweisen, dass der tatsächliche Verkehrswert ihres Grundstücks niedriger ist als der typisiert berechnete Grundsteuerwert. Allerdings wird dieser Gegenbeweis erst anerkannt, wenn die Abweichung mehr als 40 % beträgt — eine sehr hohe Hürde.

Finanzgerichtsurteile in den Bundesländern

Auch auf Ebene der Landesfinanzgerichte wurde die neue Grundsteuer bereits mehrfach überprüft:

FG München (25.06.2025): Bayerisches Flächenmodell für verfassungskonform erklärt
FG Baden-Württemberg (11.06.2024): Modifiziertes Bodenwertmodell als verfassungsgemäß bestätigt
FG Hamburg (13.11.2024): Hamburger Wohnlagemodell ebenfalls gebilligt
FG Hessen (23.01.2025, Az. 3 K 663/24): Flächen-Faktor-Verfahren als verfassungskonform eingestuft
FG Berlin-Brandenburg (04.12.2024, Az. 3 K 3142/23): Bundesmodell bestätigt — dieses Verfahren wurde zum Musterfall vor dem BFH und anschließend zur Verfassungsbeschwerde

In Niedersachsen ist ein Musterverfahren (Az. 1 K 38/24) beim Finanzgericht anhängig, das über die Verfassungsmäßigkeit des Flächen-Lage-Modells entscheiden soll.

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Verfassungsbeschwerde 1 BvR 472/26: Worum es geht

Die unterlegenen Kläger sowie die Verbände Haus & Grund Deutschland und der Bund der Steuerzahler (BdSt) haben nach dem BFH-Urteil eine Verfassungsbeschwerde beim Bundesverfassungsgericht in Karlsruhe eingereicht. Das Verfahren ist unter dem Aktenzeichen 1 BvR 472/26 anhängig.

Die Beschwerdeführer argumentieren, dass das Bundesmodell zu systematischen Belastungsverschiebungen führt, die den Gleichheitssatz (Art. 3 Abs. 1 GG) verletzen. Im Kern geht es um:

Pauschalierte Mietwerte: Die fiktiven Nettokaltmieten in Mietniveaustufen weichen teils erheblich von den tatsächlichen Marktverhältnissen ab
Großräumige Bodenrichtwerte: Die Zusammenfassung ganzer Stadtviertel in einheitliche Bodenrichtwertzonen ignoriert kleinteilige Wertunterschiede
40%-Hürde beim Gegenbeweis: Die hohe Schwelle des § 198 BewG macht den individuellen Nachweis für viele Eigentümer faktisch unmöglich

Sollte das BVerfG die Beschwerde annehmen und Verfassungsverstöße feststellen, müsste der Gesetzgeber das Bundesmodell grundlegend überarbeiten — möglicherweise mit einer erneuten Übergangsfrist.

Praktischer Ratgeber: Soll ich Einspruch einlegen?

Für Eigentümer in den Bundesmodell-Ländern (Berlin, Brandenburg, Bremen, Mecklenburg-Vorpommern, Nordrhein-Westfalen, Rheinland-Pfalz, Sachsen-Anhalt, Schleswig-Holstein, Thüringen sowie Saarland und Sachsen mit abweichenden Messzahlen) ist ein Einspruch in den meisten Fällen sinnvoll — sofern die Frist noch nicht abgelaufen ist.

Schritt-für-Schritt-Anleitung:

Prüfen Sie Ihren Bescheid: Stimmen Grundstücksfläche, Wohnfläche, Bodenrichtwert und Gebäudeart? Sachliche Fehler können sofort angefochten werden.
Einspruch beim Finanzamt einlegen: Schreiben Sie innerhalb eines Monats nach Zustellung an das zuständige Finanzamt. Nennen Sie das Aktenzeichen des Bescheids und erklären Sie Ihren Einspruch.
Verweis auf 1 BvR 472/26: Beantragen Sie das Ruhen des Verfahrens unter Verweis auf die anhängige Verfassungsbeschwerde. Das Finanzamt muss dem Antrag stattgeben, solange das BVerfG nicht entschieden hat.
Grundsteuer weiterzahlen: Der Einspruch hat keine aufschiebende Wirkung. Zahlen Sie die Grundsteuer weiterhin, um Säumniszuschläge zu vermeiden.
Abwarten: Ihr Verfahren ruht kostenfrei, bis Karlsruhe entscheidet. Ergibt sich ein günstiges Urteil, profitieren Sie automatisch.

Gegenbeweis nach § 198 BewG: Der individuelle Weg

Unabhängig vom BVerfG-Verfahren können Eigentümer den individuellen Gegenbeweis antreten. Seit dem 1. Januar 2025 ist es möglich, durch ein Sachverständigengutachten einen niedrigeren Verkehrswert nachzuweisen. Voraussetzung: Die typisierte Bewertung übersteigt den tatsächlichen Wert um mehr als 40 %.

Dieser Weg lohnt sich vor allem bei:

Grundstücken in Lagen, deren Bodenrichtwert durch wenige hochpreisige Transaktionen verzerrt ist
Immobilien mit erheblichen Mängeln, die im Bundesmodell nicht berücksichtigt werden
Grundstücken mit Nutzungseinschränkungen (Altlasten, Denkmalschutz, Baulasten)

Beachten Sie: Das Gutachten muss den Anforderungen der ImmoWertV genügen und von einem öffentlich bestellten Sachverständigen erstellt werden. Die Kosten liegen typischerweise zwischen 1.500 und 3.500 EUR.

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Administrative Probleme: Finanzämter am Limit

Die Klagewelle trifft auf eine ohnehin überlastete Finanzverwaltung. Im April 2026 sah sich beispielsweise das Finanzministerium Brandenburg gezwungen, seine Finanzämter anzuweisen, für rund 600.000 noch nicht bewertete Flurstücke amtliche Schätzungen vorzunehmen oder Zwangsgelder gegen säumige Eigentümer festzusetzen. Die schiere Masse der 2,8 Millionen Einsprüche bindet erhebliche Verwaltungsressourcen und verzögert die abschließende Bearbeitung teils um Jahre.

Fazit: Abwarten oder handeln?

Der Einspruch gegen den Grundsteuermessbescheid ist kostenlos, risikoarm und in wenigen Minuten erledigt. Wer die Einspruchsfrist noch nicht versäumt hat, sollte die Gelegenheit nutzen — insbesondere in den Bundesmodell-Ländern. Mit dem Verweis auf das BVerfG-Aktenzeichen 1 BvR 472/26 ruht Ihr Verfahren automatisch, ohne dass Ihnen weitere Kosten entstehen. Sollte das Bundesverfassungsgericht Nachbesserungen am Bundesmodell anordnen, profitieren alle Eigentümer mit offenem Einspruchsverfahren unmittelbar.