Mietrendite-Rechner
Berechnen Sie die Brutto- und Nettomietrendite Ihrer Kapitalanlageimmobilie.
= 800,00 € / Monat
Detaillierte Aufstellung
Bewertung der Rendite
Über 4%: Gute Rendite für eine Immobilienanlage
2% bis 4%: Durchschnittliche Rendite
Unter 2%: Niedrige Rendite -- Wertsteigerung nötig
Der Kaufpreisfaktor zeigt, wie viele Jahreskaltmieten dem Kaufpreis entsprechen. Ein Faktor unter 20 gilt als günstig.
Was ist die Mietrendite?
Die Mietrendite ist die wichtigste Kennzahl für Immobilien als Kapitalanlage. Sie zeigt, wie viel Prozent des investierten Kapitals Sie jährlich durch Mieteinnahmen zurückerhalten. Es gibt zwei Varianten: Die Bruttomietrendite setzt die Jahresmiete ins Verhältnis zum Kaufpreis. Die Nettomietrendite berücksichtigt zusätzlich Kaufnebenkosten und nicht umlegbare Bewirtschaftungskosten — sie ist die aussagekräftigere Kennzahl für die tatsächliche Rendite.
So funktioniert der Mietrendite-Rechner
Der Rechner berechnet beide Renditekennzahlen. Für die Bruttomietrendite: Jahresmiete (Kaltmiete × 12) / Kaufpreis × 100. Für die Nettomietrendite: (Jahresmiete - nicht umlegbare Kosten) / (Kaufpreis + Kaufnebenkosten) × 100. Zu den nicht umlegbaren Kosten gehören: Instandhaltungsrücklage, Verwaltungskosten, Mietausfallrisiko, nicht umlegbare Betriebskosten und ggf. Kreditkosten. Der Rechner zeigt auch den Kaufpreisfaktor (Vervielfältiger).
Kaufpreisfaktor und Richtwerte
Der Kaufpreisfaktor (auch Vervielfältiger) gibt an, wie viele Jahreskaltmieten der Kaufpreis entspricht. Formel: Kaufpreis / Jahreskaltmiete. Als Richtwert gilt: Ein Faktor unter 20 ist attraktiv (>5 % Bruttomietrendite), 20-25 durchschnittlich (4-5 %), über 25 teuer (<4 %). In Großstädten wie München (Faktor oft 30-40) sind die Renditen entsprechend niedrig, in B- und C-Lagen deutlich höher. Die Nettomietrendite sollte mindestens 3-4 % betragen, um nach Steuern und Inflation eine positive Realrendite zu erzielen.
Praktisches Beispiel
Herr Wagner kauft eine vermietete 2-Zimmer-Wohnung in Leipzig: Kaufpreis 180.000 €, Kaufnebenkosten 22.000 € (12,2 %), monatliche Kaltmiete 650 €. Bruttomietrendite: (650 × 12) / 180.000 × 100 = 4,33 %. Kaufpreisfaktor: 180.000 / 7.800 = 23,1. Für die Nettomietrendite zieht er ab: Instandhaltung (1.200 €/Jahr), Verwaltung (360 €/Jahr), Mietausfallrisiko (2 % = 156 €). Netto-Jahresertrag: 7.800 - 1.716 = 6.084 €. Nettomietrendite: 6.084 / 202.000 × 100 = 3,01 %. Ein solider Wert für eine Kapitalanlage in einer wachsenden Stadt.
Gesamtrendite: Mietrendite plus Wertsteigerung
Die Mietrendite ist nur ein Teil der Gesamtrendite. Hinzu kommt die Wertsteigerung der Immobilie. In begehrten Lagen stiegen die Immobilienpreise in den letzten Jahren um 3-8 % jährlich. Die Gesamtrendite aus Mietrendite und Wertsteigerung kann daher deutlich über der reinen Mietrendite liegen. Allerdings gibt es keine Garantie für Wertsteigerungen — in ungünstigen Lagen oder bei Markteinbrüchen können Immobilien auch an Wert verlieren. Detaillierte Marktdaten finden Sie bei Empirica oder dem Gutachterausschuss.
Häufig gestellte Fragen
Was ist eine gute Mietrendite?
Eine Bruttomietrendite ab 5 % (Kaufpreisfaktor unter 20) gilt als gut. Die Nettomietrendite sollte mindestens 3-4 % betragen. In Großstädten sind 2-3 % netto typisch, in Mittelstädten 4-6 %.
Wie berechne ich die Bruttomietrendite?
Jahreskaltmiete / Kaufpreis × 100. Bei 700 € Monatsmiete und 200.000 € Kaufpreis: (700 × 12) / 200.000 × 100 = 4,2 %.
Was ist der Kaufpreisfaktor?
Der Kaufpreisfaktor (Vervielfältiger) gibt an, nach wie vielen Jahren sich der Kaufpreis durch Mieteinnahmen amortisiert. Kaufpreis / Jahreskaltmiete. Unter 20 gilt als günstig, über 30 als teuer.
Welche Kosten mindern die Nettomietrendite?
Nicht umlegbare Kosten: Instandhaltungsrücklage (ca. 1-2 €/m²/Monat), Verwaltungskosten (20-30 €/Einheit/Monat), Mietausfallrisiko (2-4 % der Jahresmiete), nicht umlegbare Betriebskosten, Kreditzinsen.
Lohnt sich eine Immobilie als Kapitalanlage?
Das hängt von Kaufpreis, Mietniveau, Finanzierungskosten und Wertsteigerungspotenzial ab. Bei einer Nettomietrendite über 3,5 % und moderater Finanzierung kann eine Immobilie ein gutes Investment sein.
Wie beeinflusst die Finanzierung die Rendite?
Durch den Leverage-Effekt kann Fremdkapital die Eigenkapitalrendite steigern — solange die Gesamtrendite über dem Kreditzins liegt. Bei 4 % Mietrendite und 3 % Kreditzins erhöht Fremdkapital die Rendite auf das Eigenkapital.
Ist Mietrendite oder Wertsteigerung wichtiger?
Beides zusammen ergibt die Gesamtrendite. In A-Lagen (München, Hamburg) ist die Mietrendite niedrig, aber die Wertsteigerung oft hoch. In B-/C-Lagen ist es umgekehrt. Für Cashflow-orientierte Anleger zählt die Mietrendite mehr.
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Hinweis: Alle Angaben ohne Gewähr. Die Berechnungen dienen der Orientierung und ersetzen keine professionelle Steuer- oder Finanzberatung. Für verbindliche Auskünfte wenden Sie sich bitte an einen Steuerberater.