Kaufnebenkosten-Rechner
Berechnen Sie alle Nebenkosten beim Immobilienkauf — Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch und Makler.
Detaillierte Aufstellung
Kaufnebenkosten beim Immobilienkauf
Beim Kauf einer Immobilie in Deutschland fallen neben dem Kaufpreis erhebliche Nebenkosten an, die insgesamt 10-15 % des Kaufpreises betragen können. Die Kaufnebenkosten setzen sich zusammen aus: Grunderwerbsteuer (3,5-6,5 % je nach Bundesland), Notar- und Grundbuchkosten (ca. 1,5-2 %) und Maklerprovision (bis zu 7,14 % inkl. MwSt., seit 2020 geteilt). Diese Kosten werden in der Regel nicht von der Bank finanziert und müssen aus Eigenkapital bezahlt werden.
So funktioniert der Kaufnebenkosten-Rechner
Der Rechner ermittelt die exakten Kaufnebenkosten für Ihre Immobilie auf Basis des Kaufpreises und des Bundeslandes. Er berechnet die Grunderwerbsteuer mit dem landesspezifischen Satz, die Notarkosten nach der Kostenordnung (GNotKG), die Grundbucheintragungsgebühren und die hälftige Maklerprovision. Sie sehen den Gesamtbetrag der Nebenkosten und den tatsächlichen Gesamtkaufpreis inklusive aller Kosten.
Grunderwerbsteuer nach Bundesland
Die Grunderwerbsteuer variiert stark zwischen den Bundesländern: Bayern und Sachsen mit 3,5 % am günstigsten, Brandenburg, Nordrhein-Westfalen, Schleswig-Holstein, Thüringen und Saarland mit 6,5 % am teuersten. Hamburg liegt bei 5,5 %, Berlin bei 6,0 %, Hessen bei 6,0 % und Baden-Württemberg bei 5,0 %. Die Steuer wird auf den Kaufpreis (abzüglich beweglicher Gegenstände wie Einbauküche oder Markise) erhoben und ist innerhalb eines Monats nach Bescheid fällig.
Praktisches Beispiel
Familie Becker kauft eine Eigentumswohnung in Berlin für 400.000 €. Die Kaufnebenkosten: Grunderwerbsteuer: 6,0 % × 400.000 = 24.000 €. Notarkosten: ca. 1,5 % × 400.000 = 6.000 € (Beurkundung, Vollzug, Betreuung). Grundbuchkosten: ca. 0,5 % × 400.000 = 2.000 € (Eintragung Eigentümer + Grundschuld). Maklerprovision: 3,57 % × 400.000 = 14.280 € (Käuferanteil). Gesamte Nebenkosten: 46.280 € (11,6 % des Kaufpreises). Gesamtkosten: 446.280 €. In Bayern wären es nur 38.280 € Nebenkosten (9,6 %) — eine Ersparnis von 8.000 € allein durch die niedrigere Grunderwerbsteuer.
Tipps zur Reduzierung der Nebenkosten
Bewegliche Gegenstände (Einbauküche, Markise, Sauna) können im Kaufvertrag separat ausgewiesen werden — auf sie fällt keine Grunderwerbsteuer an. Die Maklerprovision ist seit 2020 hälftig zu teilen — verhandeln Sie trotzdem, manche Makler bieten niedrigere Sätze. Notarkosten sind gesetzlich geregelt und nicht verhandelbar. Informationen bietet der ImmobilienScout24-Ratgeber.
Häufig gestellte Fragen
Wie hoch sind die Kaufnebenkosten beim Immobilienkauf?
Insgesamt 10-15 % des Kaufpreises: Grunderwerbsteuer (3,5-6,5 %), Notar/Grundbuch (ca. 2 %) und Makler (bis 3,57 % Käuferanteil). In teureren Bundesländern wie NRW oder Brandenburg sind es bis zu 15 %.
Wie hoch ist die Grunderwerbsteuer in meinem Bundesland?
Am günstigsten: Bayern und Sachsen (3,5 %). Am teuersten: Brandenburg, NRW, Schleswig-Holstein, Thüringen, Saarland (6,5 %). Hamburg 5,5 %, Berlin und Hessen 6,0 %, Baden-Württemberg 5,0 %.
Wer zahlt den Makler?
Seit dem Gesetz zur Maklerprovision (2020) wird die Provision bei Wohnimmobilien hälftig zwischen Käufer und Verkäufer geteilt. Üblich sind 3,57 % für jede Seite (7,14 % gesamt inkl. MwSt.). Bei Gewerbeimmobilien gilt diese Regelung nicht.
Kann ich die Grunderwerbsteuer sparen?
Nur bedingt. Bewegliche Gegenstände im Kaufvertrag separat ausweisen (Küche, Markise). Bei Kauf vom Ehepartner oder Verwandten in gerader Linie fällt keine GrESt an. Auch Erbschaften und Schenkungen sind befreit.
Sind die Notarkosten verhandelbar?
Nein, Notarkosten sind in der Gebührenordnung (GNotKG) gesetzlich festgelegt. Der Notar darf keine höheren und keine niedrigeren Gebühren verlangen.
Können Kaufnebenkosten finanziert werden?
Grundsätzlich ja (110 %-Finanzierung), aber Banken verlangen deutlich höhere Zinsen und strengere Bonitätsprüfungen. Empfehlung: Die Nebenkosten sollten immer aus Eigenkapital bezahlt werden.
Sind Kaufnebenkosten steuerlich absetzbar?
Bei selbstgenutzten Immobilien nicht. Bei vermieteten Immobilien sind Notarkosten, Grundbuchkosten und Maklergebühren als Anschaffungsnebenkosten absetzbar (über die Abschreibung). Die Grunderwerbsteuer erhöht die Abschreibungsbasis.
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Hinweis: Alle Angaben ohne Gewähr. Die Berechnungen dienen der Orientierung und ersetzen keine professionelle Steuer- oder Finanzberatung. Für verbindliche Auskünfte wenden Sie sich bitte an einen Steuerberater.