Mieten-oder-Kaufen-Rechner
Vergleichen Sie die Gesamtkosten von Mieten und Kaufen über Ihren gewünschten Zeitraum.
Kostenvergleich nach Zeitraum
| Zeitraum | Mieten (Kosten) | Kaufen (Nettokosten) | Differenz |
|---|---|---|---|
| 10 Jahre | 157.675,98 € | 350.967,65 € | Mieten spart 193.291,67 € |
| 20 Jahre | 349.882,13 € | 291.734,95 € | Kaufen spart 58.147,18 € |
| 30 Jahre | 584.180,34 € | 164.759,48 € | Kaufen spart 419.420,86 € |
Annahmen der Berechnung
Mietsteigerung: 2% pro Jahr
Instandhaltungskosten: 1,5% des Immobilienwerts pro Jahr
Tilgungsrate: 2% p.a. anfänglich
Opportunitätskosten des Eigenkapitals: 4% Rendite p.a.
Kaufnebenkosten: nicht in Kaufpreis enthalten (separat berechnen)
Mieten oder Kaufen — die große Frage
Die Entscheidung zwischen Mieten und Kaufen ist eine der wichtigsten finanziellen Weichenstellungen im Leben. Es gibt keine pauschal richtige Antwort — das Ergebnis hängt von vielen Faktoren ab: Kaufpreis, Miete, Zinsniveau, Wertsteigerung, Mietsteigerung, Eigenkapital, Instandhaltungskosten und dem geplanten Wohnzeitraum. Unser Rechner vergleicht beide Optionen transparent über einen beliebigen Zeitraum.
So funktioniert der Mieten-oder-Kaufen-Rechner
Der Rechner vergleicht zwei Szenarien über den gewählten Zeitraum: Beim Kaufszenario werden berücksichtigt: Kaufpreis, Kaufnebenkosten, Kreditrate (Zins + Tilgung), Instandhaltung, Grundsteuer, Hausgeld/Nebenkosten und die Wertsteigerung der Immobilie. Beim Mietszenario werden die Kaltmiete (mit jährlicher Mietsteigerung) und die Rendite des alternativ angelegten Eigenkapitals berechnet. Am Ende zeigt der Rechner, welche Option finanziell günstiger ist und wie hoch das jeweilige Vermögen nach dem Vergleichszeitraum ist.
Der Opportunitätskosten-Ansatz
Ein häufig übersehener Faktor: Das Eigenkapital, das beim Kauf eingesetzt wird, hätte alternativ angelegt werden können. Wenn 80.000 € Eigenkapital in einen ETF mit 6 % Rendite fließen statt in eine Immobilie, wachsen sie in 25 Jahren auf ca. 344.000 €. Dieses entgangene Wachstum sind die Opportunitätskosten des Kaufs. Der Rechner berücksichtigt diesen Effekt, indem er das alternativ angelegte Eigenkapital im Mietszenario verzinst.
Praktisches Beispiel
Familie Klein überlegt: Kaufen (Wohnung für 350.000 €) oder Mieten (vergleichbare Wohnung für 1.100 € kalt)? Kaufszenario: 70.000 € Eigenkapital, 280.000 € Kredit (3,5 %, 2 % Tilgung, Rate 1.283 €/Monat), Nebenkosten 42.000 €, Instandhaltung 250 €/Monat, Grundsteuer 50 €/Monat. Gesamte monatliche Belastung: ca. 1.583 €. Mietszenario: 1.100 € Miete (2 % jährliche Steigerung), die 112.000 € Eigenkapital + Nebenkosten werden mit 5 % angelegt, monatliche Ersparnis (483 €) wird zusätzlich investiert. Nach 25 Jahren: Im Kaufszenario gehört die Wohnung (geschätzter Wert: ca. 525.000 €, abbezahlt). Im Mietszenario: Anlagevermögen ca. 540.000 €. In diesem Beispiel sind beide Optionen fast gleichwertig.
Wann lohnt sich Kaufen eher?
Kaufen ist finanziell günstiger bei: niedrigem Kaufpreis-Miete-Verhältnis (Kaufpreisfaktor unter 20), langer Wohndauer (>15 Jahre), hoher Wertsteigerung, niedrigen Zinsen und diszipliniertem Tilgungsverhalten. Mieten ist günstiger bei: hohem Kaufpreisfaktor (>30), kürzerem Wohnhorizont, hohen Zinsen, konsequenter alternativer Geldanlage und Flexibilitätsbedarf. Vergleichen Sie Ihre individuelle Situation mit dem ImmobilienScout24-Rechner.
Häufig gestellte Fragen
Wann lohnt sich Kaufen mehr als Mieten?
Tendenziell bei niedrigem Kaufpreisfaktor (unter 20-25), langer Wohndauer (über 15 Jahre), niedrigen Zinsen und erwarteter Wertsteigerung. Je günstiger die Immobilie im Verhältnis zur Miete, desto eher lohnt sich der Kauf.
Was wird beim Vergleich oft vergessen?
Die Opportunitätskosten des Eigenkapitals, Instandhaltungskosten (1-2 % des Immobilienwerts jährlich), Mietsteigerungen, die Inflationswirkung auf die Kreditrate und die emotionale Komponente (Sicherheit vs. Flexibilität).
Wie lange sollte ich in einer Kaufimmobilie wohnen?
Mindestens 10-15 Jahre, damit sich die Kaufnebenkosten (10-15 %) amortisieren. Je kürzer die Wohndauer, desto unwahrscheinlicher, dass Kaufen sich lohnt.
Ist Mieten wirklich 'rausgeworfenes Geld'?
Nein, das ist ein verbreiteter Irrtum. Mieter haben geringere Fixkosten, mehr Flexibilität und können das gesparte Eigenkapital renditestark anlegen. In vielen Großstädten ist Mieten finanziell günstiger als Kaufen.
Wie berücksichtige ich die Wertsteigerung?
Historisch stiegen Immobilienpreise in Deutschland um 2-4 % jährlich (Durchschnitt). In Top-Lagen mehr, in ländlichen Gebieten weniger oder gar nicht. Eine Garantie für Wertsteigerungen gibt es nicht.
Welche Mietsteigerung sollte ich annehmen?
Historisch stiegen Mieten in Deutschland um ca. 1,5-2,5 % pro Jahr. In Ballungsräumen teils mehr. Mietpreisbremse und Mietendeckel können die Steigerung begrenzen.
Spielt die Steuer eine Rolle beim Vergleich?
Ja, bei Kapitalanlageimmobilien sind Zinsen und Abschreibung absetzbar. Bei Eigennutzung nicht. Kapitalerträge aus alternativen Anlagen werden mit 26,375 % besteuert. Der Rechner kann diese Effekte berücksichtigen.
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Hinweis: Alle Angaben ohne Gewähr. Die Berechnungen dienen der Orientierung und ersetzen keine professionelle Steuer- oder Finanzberatung. Für verbindliche Auskünfte wenden Sie sich bitte an einen Steuerberater.