Baufinanzierungsrechner

So funktioniert die Baufinanzierung

Eine Baufinanzierung (auch Immobilienkredit oder Hypothekendarlehen) ist ein zweckgebundener Kredit zum Kauf oder Bau einer Immobilie. Die Immobilie dient als Sicherheit (Grundschuld im Grundbuch). Im Gegensatz zu Ratenkrediten hat eine Baufinanzierung eine Zinsbindungsfrist (typisch 5-30 Jahre) und eine deutlich längere Gesamtlaufzeit (20-35 Jahre). Der Zinssatz ist während der Zinsbindung fest — danach wird eine Anschlussfinanzierung zu den dann geltenden Marktzinsen nötig.

So funktioniert der Baufinanzierungsrechner

Der Rechner berechnet die monatliche Annuität aus Darlehensbetrag, Zinssatz und anfänglicher Tilgung. Sie können die Zinsbindungsfrist wählen und sehen die Restschuld am Ende der Zinsbindung — den Betrag, der dann noch zu finanzieren ist. Der Rechner erstellt einen vollständigen Tilgungsplan und berechnet die Gesamtzinskosten über die gewählte Laufzeit. Optional können Sie Sondertilgungen und Tilgungssatzwechsel berücksichtigen.

Zinsen, Tilgung und Rate

Die monatliche Rate setzt sich aus Zins und Tilgung zusammen. Bei einer anfänglichen Tilgung von 2 % und einem Zinssatz von 3,5 % beträgt die jährliche Annuität 5,5 % des Darlehensbetrags. Mit jeder Zahlung sinkt die Restschuld, der Zinsanteil nimmt ab und der Tilgungsanteil steigt. Je höher die anfängliche Tilgung, desto schneller ist der Kredit abbezahlt — aber desto höher ist auch die monatliche Rate. Die Mindesttilgung liegt bei den meisten Banken bei 1 %.

Praktisches Beispiel

Familie Weber kauft eine Wohnung für 350.000 € und bringt 70.000 € Eigenkapital ein. Die Darlehenssumme beträgt 280.000 €. Die Bank bietet 3,5 % Zinssatz bei 15 Jahren Zinsbindung und 2 % anfänglicher Tilgung. Monatliche Rate: 280.000 × 5,5 % / 12 = 1.283 €. Nach 15 Jahren beträgt die Restschuld ca. 172.000 €, die gezahlten Zinsen belaufen sich auf ca. 123.000 €. Erhöht Familie Weber die Tilgung auf 3 %, steigt die Rate auf 1.517 €, aber die Restschuld nach 15 Jahren sinkt auf ca. 118.000 € — das sind 54.000 € weniger Restschuld und ca. 16.000 € weniger Zinsen.

Eigenkapital und Beleihungswert

Banken empfehlen mindestens 20-30 % Eigenkapital (Kaufpreis plus Kaufnebenkosten). Je höher das Eigenkapital, desto günstiger der Zinssatz — Finanzierungen bis 60 % des Beleihungswerts erhalten die besten Konditionen. Eine 100 %-Finanzierung (ohne Eigenkapital) ist möglich, aber deutlich teurer (Zinsaufschlag 0,3-0,8 %). Die Kaufnebenkosten (Grunderwerbsteuer, Notar, Makler) von ca. 10-15 % sollten immer aus Eigenkapital bezahlt werden. Vergleichen Sie Angebote über Interhyp oder Dr. Klein.